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        • 國內國際“雙循環”將會如何影響商業地產未來發展?
        • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-09-21  /  瀏覽:54 次  /  

        經濟觀察網 記者 程璐洋 市場情況變化莫測,國內國際“雙循環”將會如何影響商業地產未來發展?9月15日,在由《經濟觀察報》主辦的“2020IF商業地產年會”,中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云分享了“雙循環”下我國的商業地產怎么發展?

        以下為蔡云在2020IF·商業地產年會上的部分演講實錄:

        如何看待“雙循環”與商業地產的關系

        商業活動是以商業不動產為載體,不動產不創造商業,這個載體上的商業活動創造了完整的商業地產過程。商業活動是社會經濟發展重要的晴雨表,需求、供給、消費連串起來是商業地產根本的基本線,在這個情況下如何看待“雙循環”跟商業地產的關系?

        現在關于“內循環”,“內外循環雙輪驅動”都是我們國家近來非常關注和提倡的經濟熱點。面對當前和今后的形勢、全球經濟的發展有著十分重要的意義,當前全球個別經濟主導國和我們之間的貿易摩擦,導致單邊主義的貿易爭端上加劇,是我國經濟發展的不確定性增加,同時面臨百年未遇的大變局,

        積極擴大內需,同時減輕對沖風險,通過國內體系滿足自己的需求,這是內循環的重要一方面,提高了競爭力,再一個使國內企業更加重視公平的原則,也改善整個經濟環境,爭取周邊環境的穩定,形成了價值的循環,這是我們國內國際循環為主體相互促進新格局的表現。

        內循環的實質是,不斷提升產業鏈、供應鏈的現代化水平,加大科技創新,要有自主知識產權的這樣才能打造新的發展趨勢,這是我們對國內國際循環新格局的理解。

        隨著新格局的變化發展,可以看到我國未來整個經濟發展的特征是充分激活市場能力。原有的潛在的經濟市場沒有得到激活,隨著外部環境的變化,市場和資源這些外在因素在整個國際大循環中逐漸減弱,這時候立足點是調整我們的結構,同時在結構中轉換發展動力,用它來激發更大活力。

        深化改革,這是永遠不會變的主題,我們一直在改革中前進,在改革中發展,所以在深化改革當中可以看到,一個是建立高標準的市場體系,再一個就是完善經濟制度,在這個基礎上激發市場主體的活力,活力在什么地方?這就包括了土地要素的活力、勞動者要素的聚集效應、突出的資本要素聚合功能,還加上技術上的轉換功能,還要發揮數字要素在經濟中的作用,這是激發活力最關鍵的。

        發展“雙循環”怎么拉動投資和消費的雙輪前進?

        我們是第二大經濟體,同時是世界上最大的工業國,有著最完善的工業體系,對外貿的服務體系,所以我們在投資上有很大的發展驅動。特別是人口消費結構的改變,消費策略的調整,拉動整個經濟無限發展,這是投資和消費的雙輪驅動。

        再看商業地產,經濟發展這么多年,多年來人們對美好生活的向往是消費發展的基礎,這其中包含了低收入人群向中等人群的轉化群體、更有大量的中產階層人群的改善性需求,存在于整個消費主體中,因此,消費一直存在的。

        第二,城市化進程的發展,農村人口進入城市,幾十年幾億人進城帶來的消費激發動力,不能靜止的去看購物中心當前的空置,市場的萎縮,而是隨著市場的發展,商業地產更多的發展應建立在主動求變、調整產業結構,調整供需矛盾,調整供給側改革上來,未來市場是廣泛的。

        第三,在消費結構發生了變化,需要更高層次的、業態豐富多彩的供應空間發生了變化,因此,擴大消費是商業地產發展的定海神針。

        商業地產發展市場環境分析

        接下來從商業地產市場規模進行環境分析,首先是中國制造加上中國消費,超大規模的融合優勢,是商業地產發展的基礎,我國市場多年的高速發展,使中國經濟發生了深刻變化,在這個變化當中中國制造有全球最完整的生產體系,工業體系,同時我們有4億中等收入人群,有14億的人民內需,同時有1億的主體市場,更重要的還有1.7億的各類具有職業資格的高級人才,這些就是中國制造的基礎。同時也是國內循環的底氣所在.

        第二點,市場在培育大的新型消費,升級消費。從這次疫情看來,帶貨直播、網絡經濟、居家辦公、遠程醫療、在線教育在整個疫情中逆勢上漲,給經濟帶來一股清流,這種逆勢上漲的優勢可以看出整個市場上擴大消費、升級消費是市場未來發展的信號。

        在國務院總理李克強9月9日主持召開國務院常務會議,確定支持新業態新模式加快發展帶動新型消費的措施,促進經濟恢復性增長;這兩種模式帶動新型消費,促進經濟恢復性增長,已經在前期試水中得到了很好的市場結果。

        第三個,新基建帶動產業革命,促進消費的發展,現在整個市場談新基建,新基建本身是瞄準了市場的增量,同時瞄準了有效投資,新基建抓住了產業的本質,同時提高了供給質量。新基建激勵了自發的積蓄量,擴大了抓手,提升了城市建設速度,釋放更大的需求。加快新型消費基礎設施建設。推動5G網絡、物聯網等優先覆蓋核心商圈、產業園區、交通樞紐,建設千兆城市,加快農村商貿流通數字化升級,推進智能快件箱等終端建設共享。安全有序推進消費數據商用。對商業地產的發展指出方向。

        第四個是推進城鎮化。城鎮化是整個市場發展最重要的基礎,目前100萬到300萬人口的城市,現在戶口不限制,可以落戶,可以流動了;300萬到500萬人口的城市要求是放寬落戶政策,所以在城市化中人口性質變化也是商業地產發展最重要的基礎。

        第五個就是宏觀政策的應對力度。“六穩”“六保”工作很重要,昨天的統計資料,8月份為止國家規模以上的工業增長值同比增加了5.3%,投資從1-2月份的下降24%到現在下降0.3%,降幅在縮窄,這個時候宏觀政策的措施對市場又是利好的消息,所以商業地產不用悲觀,市場在發展當中不斷前行。

        打造商業地產可持續發展之韌性

        最后,怎么樣打造商業地產的韌性發展?

        商業地產完全不只是一個寫字樓,一個購物中心所要表達的,是所有商業活動的不動產空間,現在寫字樓里有醫院、托幼、商品市場等,購物中心可以辦寵物市場,辦兒童教育等第,旅游綜合體,他們的業態豐富,邊界越來越不清晰,是復合融合。因此看商業地產既不能靜止又不能單純,實際上未來的商業地產發展是一定是全方位發展。所以整個市場不能簡單理解為商業地產是單獨的,實際上商業地產包括線上線下,包括整個市場的規模發展。復合型商業地產發展要復合型的思維,從原來售賣商品到現在售賣生活方式,這是商業地產面臨市場的轉折。

        第二點,整個市場的生產鏈條布局布局具有前瞻,以購物中心為例,未來的市場有3個突出特點:打造商業地產可持續發展之韌性

        1、商業地產復合融合發展,不再是單一業態

        從傳統的售賣商品上升到售賣生活方式;橫向衍生體驗,縱向衍生產業鏈;顏值再升級;發力沉浸式體驗,建立深度的情感連接;前瞻性布局,開辟未來的商業新物種;流量為王,無人零售、共享經無人零售,共享經濟,帶貨直播,是巨大的風口。這是數字經濟的重大影響。

        線上線下的并軌發展。我們看商業地產在線上“狼來了”喊了多少年了,從馬云的阿里巴巴超越線下購物中心開始,就一直害怕“狼來了”,但可以看到在今年的發展中,線上線下融為一體了,線下反而超越了線上的零售額,所以說市場必須是融合的市場,不要再懼怕狼來了,而是更多相互擁抱,帶來線上線下并軌發展。

        現在去購物中心一定給消費者一個理由,去干什么?因為在線上已經完成所有的需求。但是從人類的發展來看,聚集要求、交往、體驗、沉浸要求是線下發展的基礎條件,除此之外,線下商業還要具備

        發展的主題化、個性化、避免同質化競爭。同質化的快時尚、電影院、餐飲網紅店,怎能給老百姓(603883,股吧)的去的理由呢?因此,必須突出整個商品的個性化。

        以美國最著名的“美國夢”城市綜合體,它有整個滑雪山,還有全球最長的水磁火箭的滑梯等,非常大的占地面積,據說在這里玩一兩個星期都玩不完,或者是體驗不到。這種地方讓大家沒有理由不去,大人孩子都會去,個性化主題是突出的,這樣就避免了同質化競爭。

        跨界和融合,寫字樓這么多年一直搞線上線下,實際上真正的寫字樓空置等問題,在國外發展中也會遇到。但是寫字樓如果去做社群,現在寫字樓很多人做人力資源工作,同時體現出其他的經濟和交易方式,寫字樓照樣可以擁抱這個市場。所以我想商業地產發展的可持續是有韌勁的。

        一個商業體放在那個地方,量多量少總是有消費體現的。如果積極擁抱這個市場,讓這個市場和你融合,我想這個市場是有它的可持續發展能力的。

        真正要做到精細化的運營管理是商業地產最重要的收官之作,可以說在整個管理上,商業地產本質是“租金+資產增值”是運營之道,現在的情況在于精細化的運營,一個好的管理團隊能夠讓它保值和增值。

        以澳大利亞的西田百貨為例,2000年西田一共87個購物中心,我們在2015年也是87個購物中心,在2000年的時候估值是200億,2015年是700億,整個市場不斷地增長,取決于運營的好壞。

        從2015年開始,商業公司和房地產公司不斷試水資產證券化,類REITs做了相當的數量,在國內國際,新加坡、香港上市。隨著市場的發展,各項稅收政策的完善,管理水平的增加,真正的REITs會很快到來,這是市場發展最基本的環境。

        我在年初說,信心比什么都重要。有了這么好的市場基礎,有強大的韌性,各個商業地產公司只要自己積極調整,改善運營環境,積極管理,精細化耕作,這個市場還會更加欣欣向榮。


        來源:中國經濟網 

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